נסח טאבו- מה הוא אומר?


הרבה יגידו כי הדבר הראשון שיש על רוכש לעשות לפני שנכנס למשא ומתן לקראת רכישת הנכס, הוא להוציא נסח טאבו. לדעתנו, הם לגמרי צודקים. הרבה ניתן לדעת על הנכס מנסח הטאבו והמידע מפורסם לעיני הציבור כולו, בעלות של 15 ש"ח בלבד.

אז איך מוציאים נסח טאבו?

 באתר משרד המשפטים. מומלץ לעשות זאת אף טרם רכישת אנשי מקצוע, שכן הרבה ניתן יהיה "לגלות" על הנכס בעלות סמלית זאת. לרוב במקרה של רכישת דירה קיימת, יש לציין מס' גוש, חלקה ולעיתים תת חלקה. את הנתונים של מס' הגוש והחלקה, ניתן לדלות מאתר מפ"י, לפי הכתובת של הנכס. אם אכן ברצוננו לרכוש דירה קיימת ובנויה, נסח הטאבו יכול להגיד לא מעט על "הכלה". 

בבדיקה באתר משרד המשפטים, נראה כי יש 3 אפשרויות בחירה של סוגי חיפוש: חיפוש לפי גוש חלקה, חיפוש לפי יחידה בבית משותף וחיפוש לפי ספר ודף. לרוב, ספר ודף יעביר מידע על נכסים שלא נעשה בהם הסדר רישומי (שזה כבר נושא אחר) ולכן הם פחות נפוצים וסביר להניח שלא יהיו רלוונטיים בשבילכם. בחיפוש לפי יחידה בבית משותף, תדרשו להוסיף מס' תת חלקה אך לא תמיד מספרה של הדירה הנרכשת הוא מספר תת החלקה ולכן המלצתנו להוציא נסח של הגוש והחלקה כולו. לאחר מכן לבחור בסוג הנסח "מרוכז", שכן נסח זה ירכז את כל הבעלים בכל יחידות הדיור בבניין, כולל יחידת הדיור המדוברת. הזינו מס' גוש וחלקה, כפי שנמסר לכם מהאתר של מפ"י, ותוך שניות אחדות תקבלו לדוא"ל שלכם את נסח הטאבו המיוחל. ככל והמערכת הובילה אתכם להודעת שגיאה- יש להבין את הסיבה, אך בכל מקרה ככל הנראה הדירה שברצונכם לרכוש אינה רשומה כדירה בבית משותף, דבר שיש לו משקל רב, בעיקר כאשר מעוניינים לקחת משכנתא. נסח מרוכז ניתן להוציא אך ורק ליחידה בבית משותף. כך, נוכל כבר כעת "לגלות" האם הבניין רשום כבית משותף. 

נעים להכיר- נסח טאבו

ככל הנראה קיבלתם למייל שלכם "מגילה" של מס' עמודים עם רשומות מידע לגבי כל תת חלקה. אתרו את תת-החלקה שלכם לפי הבעלים שהציג לכם אותה. זוהי למעשה הבדיקה הראשונית והחשובה ביותר- האם הבעלים שהציג עצמו כבעל הדירה, אכן רשום בנסח כבעליה. תוכלו לראות בנסח כי לכל תת חלקה, ישנה כותרת "בעלויות". האם שמו של בעל הדירה מופיע תחת כותרת זו? אם כן, הוא אכן הבעלים הרשום. אם לא- יש להבין מדוע. נסח הטאבו גם יכול לעזור לנו להבין מדוע הוא אינו הבעלים הרשום. לעיתים לתת החלקה יש רשומה נוספת של "הערות". האם המוכר של הדירה מופיע שם? האם הוא הבעלים היחיד או שיש לנכס עוד בעלים? מה הקשר של כל אחד מהבעלים אחד לשני? האם הבעלים הנוספים מודעים ומוכנים למכור את הדירה? 

לעיתים, האדם שרכש את הדירה ושילם עליה במיטב כספו, טרם הסדיר את רישום הזכויות בה, מטעמים ששמורים עמו וישנה הערת אזהרה הרשומה לטובתו (לפי סעיף 126). מקרה אחר אפשרי, הוא שהאדם רכש את הדירה עבור בנו בכספו שלו, אך כדי למנוע ממנו למכור את הדירה ללא הסכמתו, רשם הערה על שמו (לפי סעיף 128), כי מכירת הדירה תלויה בהסכמתו. במקרים כאלה יש לברר שאכן הבעלים הרשום (הבן בדוגמא שלנו) אכן מוכן שהדירה תימכר, שכן הוא מי שימכור את הדירה בפועל. 

נסח הטאבו גם יכול לפרט לנו מדוע הרישום לא הוסדר על שם הבעלים הנוכחי, במקרה שלבעל הדירה הקודם (שרשום תחת כותרת "בעלויות") היו חובות או צווי עיקולים גם הם יופיעו תחת כותרת "הערות". ללא מחיקת הערות אלה, לרוב לא יהיה ניתן לרשום את הנכס על שם הבעלים הנוכחי וכמובן שלא על שם רוכש חדש.

נסח הטאבו יכול גם לגלות לנו, האם יש משכנתא על הנכס, תחת כותרת "משכנתאות". במקרה זה יש לוודא מה גובה המשכנתא וכיצד הבעלים מתכוון למחוק אותה- האם מהתשלום הראשון שלכם על חשבון הדירה? או בדרך אחרת כלשהי.

יש לדירה חניה, מחסן, גינה, גג ?  אמור להיות רשום תחת כותרת "הצמדות". אם לא רשום יש לברר למה. יכול להיות שהחניות והמחסנים הוסדרו בתקנון הבית המשותף. אם החצר לא רשומה כהצמדה, יש לברר מהי הזכות החוקית של הדירה המיועדת בקרקע. 

נחתם הסכם תמ"א? לעיתים כאשר נחתם הסכם תמ"א, ישנה תת חלקה משותפת שרשומה בבעלות כל בעלי הדירות, עם הערת אזהרה לטובת היזם, אך לא תמיד. לעיתים הערת האזהרה תהיה רשומה גם בכל תת חלקה או אף לא תהיה רשומה כלל. 


אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד. בכל מקרה ספציפי מומלץ לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין העוסק בתחום. האמור במאמר זה מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא. כל פעולה שנעשית ע"פ המידע והפרטים האמורים במאמר זה הינה על אחריות המשתמש בלבד. השימוש באמור במאמר זה אינו יוצר יחסי עו"ד לקוח בדרך כלשהי, משרד עו"ד ניצן ממון אינו אחראי בשום צורה ואופן לתוצאות השימוש במידע האמור במאמר זה.